Na początku podam przykład:
Jan Nowak (jako kupujący) zawarł z Adamem Kowalskim (jako sprzedającym) umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania za cenę 500.000 zł. Kupujący zapłacił sprzedającemu zaliczkę stanowiącą 10% ceny, tj. 50.000 zł. Ostatecznie do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło, gdyż kupujący znalazł w międzyczasie inne mieszkanie, tańsze, większe, w dodatku w lepszej lokalizacji. Tym samym Jan Nowak odstąpił od zawarcia umowy przyrzecznej oraz zażądał od Adama Kowalskiego zwrotu wpłaconej przez niego zaliczki w pełnej wysokości, na co Adam Kowalski się nie zgodził. Adam Kowalski uznał, iż jako że nie doszło do zawarcia umowy z winy kupującego, to ma on pełne prawo do zatrzymania całej wpłaconej przez kupującego zaliczki.
Pytanie: Czy Adam Kowalski mógł zatrzymać zaliczkę?
Odp.: Nie
Strony umowy przedwstępnej często zamiennie używają pojęć „zadatek” i „zaliczka”, co może nieść za sobą ogromne konsekwencje. Brak rozeznania, czym różnią się powyższe pojęcia, może mieć swój finał przed sądem.
Różnica pomiędzy instytucjami zadatku i zaliczki ma szczególne znaczenie w sytuacji, gdy którekolwiek ze stron chciałaby od umowy odstąpić i otrzymać wpłaconą na jej poczet kwotę.
Zaliczka to kwota wniesiona przez kupującego, stanowiąca część ceny np. za nieruchomość, która w sytuacji nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży) podlega zawsze zwrotowi, niezależnie od tego, która strona zawiniła. Sprzedający otrzymawszy oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej jest zobowiązany do zwrotu zaliczki w pełnej wysokości. Instytucja zaliczki nie została nigdzie uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego,
Zadatek zaś stanowi funkcję gwarancyjną wykonania umowy, a w sytuacji jej niewykonania, pełni funkcję odszkodowawczą. Instytucja zadatku została uregulowana w art. 394 Kodeksu cywilnego.
Art. 394 [Zadatek] § 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. § 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. § 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. |
Jak wyglądałaby sytuacja gdyby Jan Nowak i Adam Kowalski zamiast zaliczki zdecydowali się na zadatek? Już tłumaczę.
W przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości tj. 100.000 zł, zaś w sytuacji, gdy do zawarcia umowy nie dojdzie z winy Kupującego, Sprzedający może otrzymaną kwotę zadatku zatrzymać. Natomiast w sytuacji, gdy umowa zostałaby przez strony rozwiązana (lub gdy umowa nie zostanie wykonana z powodu okoliczności, na które żadna ze stron nie miała wpływu, a także z powodów, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony umowy) konieczny jest zwrot zadatku w pełnej wysokości tj. 50.000 zł, a żądanie sumy dwukrotnie wyższej nie ma już zastosowania. Jednak, gdy umowa zostanie w całości wykonana zadatek jest zaliczany na poczet ceny. W związku, z czym do zapłaty pozostanie kwota 450.000 zł.
Podsumowanie:
- o tym, czy kwota wpłacona jest zadatkiem czy zaliczką decyduje umowa zawarta pomiędzy stronami,
- do zaliczki nie stosuje się wskazanych w art. 394 k.c zasad dotyczących przepadku zadatku lub obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości,
- zaliczka podlega zawsze zwrotowi w przypadku, gdy umowa nie dojdzie do skutku, niezależnie od tego, która ze stron zawiniła,
- zaliczka nie powinna być stosowana w celu zabezpieczenia jakiejkolwiek umowy,
- zdecydowanie korzystniejszym zabezpieczeniem umowy jest zadatek, gdyż nie podlega on zwrotowi, w sytuacji, gdy nie dojdzie do wykonania umowy z winy kupującego natomiast jest on zwrotny w podwójnej wysokości w sytuacji, gdy nie dojdzie do wykonania umowy z winy sprzedającego.