PRAWO PIERWOKUPU, CZYLI CO POWINIEN WIEDZIEĆ DOBRY POŚREDNIK

Przykład:

Jan Kowalski chciałby sprzedać swój udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości rolnej, o powierzchni 0,7000 ha (70 arów), położonej w miejscowości Truskaw, na której wraz ze swoją siostrą Maria Kowalską (również posiadającą 1/2 części), wspólnie prowadzą gospodarstwo rolne. Na tej nieruchomości znajduje się naturalne jezioro. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego grunt ten został oznaczony jako teren rolniczy, zaś w ewidencji gruntów, jako grunty rolne zabudowane, grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi, łąki trwałe oraz lasy. Nieruchomość jest również przedmiotem umowy dzierżawy zawartej z sąsiadem Mirosławem Wiśniewskim.

Pośrednik nieruchomości Jana Kowalskiego oznajmił mu, że w ciągu tygodnia od pojawienia się ogłoszenia w Internecie znalazł już chętnego na zakup jego udziału w działce rolnej. Kupujący – Piotr Nowak, ma tylko jeden warunek. Cała należność zostanie zapłacona w momencie, kiedy oficjalnie działka przejdzie na niego na współwłasność. Pośrednik zapewnił Jana Kowalskiego, że finalizacja całej transakcji zamknie się w ciągu kilku dni, a całą zapłatę otrzyma w momencie podpisania aktu notarialnego i przejścia współwłasności na nowego nabywcę.

Czy pośrednik mógł złożyć Janowi Kowalskiemu powyższe zapewnienie?

Otóż nie do końca. Oficjalne przejście prawa współwłasności może nastąpić dopiero za co najmniej…pół roku! Z czego to wynika? W powyższym przykładzie występuje aż 6 ustawowych praw do skorzystania z pierwokupu.

1) Pierwszym przykładem ustawowego prawa pierwokupu będzie pierwokup wynikający z art. 10 ust. 5 ustawy o ochronie przyrody. Zgodnie z tym przepisem:

„Art. 10. ust. 5. Parkowi narodowemu przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości położonej w granicach parku narodowego na rzecz Skarbu Państwa.”

W powyższym przykładzie przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Truskaw, która znajduje się na terenie Kampinoskiego Parku Narodowego. Wobec powyższego Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu, które może wykonać w terminie jednego miesiąca od dnia zawiadomienia dyrektora parku narodowego o treści umowy sprzedaży.

2) Drugim przykładem ustawowego prawa pierwokupu będzie pierwokup wynikający z art. 166 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

„Art. 166. § 1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym (…).”

W powyższym przykładzie prawo pierwokupu będzie przysługiwało siostrze Jana Kowalskiego – Marii Kowalskiej, gdyż przysługuje jej udział 1/2 we współwłasności nieruchomości. Maria Kowalska ma możliwość wykonania prawa pierwokupu w ciągu jednego miesiąca.

3) Trzecim przykładem ustawowego prawa pierwokupu będzie pierwokup wynikający z 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu stroju rolnego. Zgodnie z tym przepisem:

„Art. 3. 1. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz

2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.”

W powyższym przykładzie prawo pierwokupu będzie przysługiwało sąsiadowi Mirosławowi Wiśniewskiemu, który zawarł z właścicielami umowę dzierżawy. Mirosław Wiśniewski ma możliwość skorzystania z przysługującego mu prawa pierwokupu w ciągu jednego miesiąca.

4) Czwartym przykładem ustawowego prawa pierwokupu będzie pierwokup wynikający z 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu stroju rolnego. Zgodnie z tym przepisem:

„Art. 3 ust. 4 W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, (tj. dzierżawcy) albo niewykonania przez niego (dzierżawcę) tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa.”

W przypadku, gdy Mirosław W nie wypowie się co do możliwości skorzystania z przysługującego mu prawa pierwokupu, po upływie jednego miesiąca prawo to przechodzi na rzecz Skarbu Państwa, którego reprezentuje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. KOWR ma możliwość wypowiedzenia się co do możliwości skorzystania z prawa pierwokupu w ciągu jednego miesiąca.

W tym miejscu należy jednak podkreślić, że prawo pierwokupu nie przysługiwałoby ani dzierżawcy, ani do Skarbowi Państwa, w przypadku, gdyby przedmiotowa nieruchomość była mniejsza niż 0,3000 ha (30 arów), o czym mówi nam art. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym:

„Art. 1a. Przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,”

5) Piątym przykładem ustawowego prawa pierwokupu będzie pierwokup wynikający z 37a ust. 1 ustawy o lasach. Zgodnie z tym przepisem:

„ Art. 37a. w przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, niestanowiącego własności Skarbu Państwa gruntu:

• oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub
• przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub
• o którym mowa w art. 3 pojęcie lasu, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 podmioty sporządzające plany urządzenia lasu ust. 3

– Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu.”

W powyższym przykładzie prawo pierwokupu będzie przysługiwało Skarbowi Państwa, z uwagi na to, iż w ewidencji gruntów przedmiotowa nieruchomość została oznaczona symbolem „Ls” tj. lasy. Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe, którego z kolei reprezentuje właściwy Nadleśniczy, ma możliwość wykonania prawa pierwokupu w ciągu jednego miesiąca, nawet wówczas… gdyby na tej nieruchomości nie byłoby ani jednego drzewa.  W mojej praktyce notarialnej często spotykałem się z obiekcjami klientów, którzy często tłumaczyli, że na ich gruntach poza zbożem nic innego nie rośnie. Przy czym bez znaczenia jest to, jakie nasadzenia występują na nieruchomości. Najważniejsze jest to, jakie informacje znajdują się w dokumentacji geodezyjnej.

6) ostatnim, szóstym przykładem ustawowego prawa pierwokupu będzie stosunkowo najnowszy pierwokup, wynikający z 217 ust. 13 ustawy Prawo wodne. Przepis ten wprowadzony dnia 01 stycznia 2018 roku dość znacząco utrudnił inwestowanie w domy położone nad jeziorami i innymi naturalnymi zbiornikami wodnymi. Zgodnie z tym przepisem:

„Art. 217 ust. 13 Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi. Prawo pierwokupu wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej.”

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy Prawo wodne, do śródlądowych wód stojących zaliczane są „wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych, niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi”. Bazując na powyższym przykładzie, na naszej nieruchomości występuje naturalny zbiornik wodny, jakim jest jezioro. W tej sytuacji prawo pierwokupu będzie przysługiwało Skarbowi Państwa, które ma możliwość skorzystania z tego prawa w terminie jednego miesiąca.

JAK W PRAKTYCE BĘDZIE WYGLĄDAŁA UMOWA SPRZEDAŻY?

Notariusz powinien sporządzić warunkową umowę sprzedaży. Konstrukcja essentiala negoti aktu notarialnego powinna wyglądać w następujący sposób:

„Jan Kowalski sprzedaje Piotrowi Nowakowi nieruchomość X, za cenę Y, pod warunkiem, że prawa pierwokupu nie wykonają:

1) park narodowy działający na rzecz Skarbu Państwa,

2) Lasy Państwowe działające na rzecz Skarbu Państwa, o ile prawa pierwokupu nie wykona park narodowy,

3) Maria Kowalska, jako współwłaściciel nieruchomości, o ile prawa pierwokupu nie wykonają park narodowy i Lasy Państwowe,

4) dzierżawca nieruchomości, o ile prawa pierwokup nie wykonają park narodowy, Lasy Państwowe i Maria Kowalska, jako współwłaściciel nieruchomości,

5) Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa oraz Starosta działający na rzecz Skarbu Państwa, o ile prawa pierwokup nie wykonają park narodowy, Lasy Państwowe, Maria Kowalska, jako współwłaściciel nieruchomości oraz dzierżawca.

zaś Piotr Nowak przedmiotową nieruchomość X, za podaną cenę i pod powyższymi warunkami kupuje.

Jak widać na powyższym zapisie umownym, między każdym zawiadomieniem kolejnego podmiotu uprawnionego do pierwokupu, musi upłynąć co najmniej miesiąc. Z tego wynika, że Piotr Nowak właścicielem przedmiotowej nieruchomości stanie się dopiero za co najmniej…5 miesięcy. W praktyce wygląda to w ten sposób, że upłynie znacznie dłuższy czas, z uwagi na to, że każdy podmiot musi zostać zawiadomiony przesyłką pocztową, co dodatkowo wydłuża ten okres. Warto na koniec zaznaczyć, że w obrocie prawnym występuje znacznie więcej praw pierwokupu nieruchomości, wynikających z odrębnych ustaw. Podane powyżej są jedynie przykładowe.

PODSUMOWANIE

Kompetentny pośrednik to nie tylko świetny sprzedawca, jak ten wskazany w powyższym przykładzie, który skojarzył strony transakcji w zaledwie jeden tydzień, ale również taki, który ma podstawową wiedzę z zakresu prawa. Co prawda nie ma w Polsce pośrednika, który byłby w stanie wymienić wszystkie rodzaje pierwokupów. Tak na dobrą sprawę takiej znajomości wcale nie musimy od niego wymagać. Natomiast każdemu dobremu pośrednikowi powinna zapalić się czerwona lampka w sytuacji, gdy ma do czynienia z nieruchomością nietypową. W takiej sytuacji powinien skonsultować się z notariuszem, który na podstawie zebranej dokumentacji powinien ustalić, czy pierwokup występuje czy też nie.

Zdjęcie autorstwa Irina Iriser z Pexels