O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
Liczba obcokrajowców osiedlających się w Polsce stale rośnie. Coraz więcej obywateli pochodzących ze wschodu stwierdza, że bardziej opłacalnym rozwiązaniem od najmu, jest zakup własnego mieszkania. Polski ustawodawca wprowadził jednak stosowne regulacje prawne, znacząco ograniczające obrót nieruchomościami przez cudzoziemców na terenie kraju.
Podstawowym aktem prawnym wprowadzającym te ograniczenia jest ustawa z dnia 24 marca 1920 r., o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Podstawowa zasada ustawy nieruchomości przez cudzoziemców.
Generalną zasadą jest, iż, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca na terytorium RP wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
Z ustawy wynika ponadto, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.
Kim jest cudzoziemiec?
Cudzoziemcem w rozumieniu wyżej powołanej ustawy jest:
- osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
- osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
- nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
- osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby bądź spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.
W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio bądź pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników albo na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b, c, albo e ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych.
Kto nie musi posiadać zezwolenia?
Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej.
Tym samym obywatele: Austrii, Belgii, Bułgarii, Chorwacji, Cypru, Czech, Danii, Estonii, Finlandii, Francji, Grecji, Hiszpanii, Holandii, Irlandii, Islandii, Liechtensteinu, Litwy, Luksemburga, Łotwy, Malty Niemiec, Norwegii, Portugalii, Rumunii, Słowacji, Słowenii, Szwecji, Węgier oraz Włoch – mogą nabywać nieruchomości w Polsce na dokładnie takich samych prawach co obywatele Polscy – bez ograniczeń.
Kiedy nie jest wymagane zezwolenie?
Zezwolenie nie jest wymagane w przypadku:- nabycia lokalu mieszkalnego lub garażu (jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych),
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w RP co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,
- nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w RP co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.
Przy czym jest wyjątek…
Zwolnień, o których mowa powyżej, nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. Na koniec dwa krótkie casusy:- Czy obywatel Niemiec może zakupić mieszkanie w Szczecinie (strefa nadgraniczna)? – Może. Niemcy należą do EOG, dlatego też mogą nabywać nieruchomości położone w RP na równi z obywatelami Polskimi. Położenie nieruchomości w strefie nadgranicznej nie ma w tym przypadku znaczenia.
- Czy obywatel Białorusi może kupić mieszkanie w Terespolu (strefa nadgraniczna)? – Nie może. Co do zasady każdy cudzoziemiec może nabyć mieszkanie na terenie RP, przy czym Terespol leży w strefie nadgranicznej, zaś państwa z bloku wschodniego takie jak: Białoruś, Ukraina, Rosja czy Kazachstan są poza EOG, dlatego też wymagane jest zezwolenie MSWiA.
