Kiedy tracę prawo do rękojmi od dewelopera?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, warto na początku wyjaśnić sam termin, jakim jest rękojmia. Tym określeniem oznacza się formę odpowiedzialności, jaką gwarantują konsumentowi przepisy Kodeksu cywilnego. Z tego tytułu kupujący, w tym również nabywca mieszkania, może skorzystać z prawa np. do wymiany rzeczy na nieuszkodzoną lub do jej naprawy. Rękojmi nie można się zrzec, natomiast sprzedawca nie może regulować jej według własnych zasad.

Rękojmia a wady fizyczne i prawne obciążające budynek

O wadach budynku możemy mówić wówczas, kiedy został on wzniesiony wadliwie, np. na skutek użycia niewłaściwych materiałów, ich zbyt małej ilości albo niezgodnie z dokumentacją. Takie postępowanie musi skutkować powstaniem wad prawnych lub fizycznych, np. pękaniem ścian, czy złym stanem technicznym schodów. Wady prawne, w przypadku zakupu obiektu od dewelopera mogą obejmować np. obciążenie domu prawem osoby trzeciej albo ograniczenia wynikające z tego, że stanowi on własność osoby trzeciej. Naprawienie tych wad przysługuje nabywcy właśnie z tytułu rękojmi.

Co przysługuje kupującemu z tytułu rękojmi?

Jeżeli nabyta przez nas nieruchomość ma wadę, możemy wystąpić o:

• jej usunięcie,
• naprawę,
• wymianę,
• zerwanie umowy.

Co ważne – w pierwszej kolejności deweloper ma obowiązek usunąć wadę. Jeżeli to nie przyniesie rezultatu – kupujący może skorzystać z pozostałych przysługujących mu praw. Odstąpienie od umowy możliwe jest jedynie wtedy, kiedy wada jest istotna, np. zagraża bezpieczeństwu mieszkańców, uniemożliwiając ich normalne funkcjonowanie lub utrudniając je.

Utrata rękojmi u dewelopera – co należy wiedzieć?

Chociaż, jak już wspominaliśmy, rękojmi nie można się zrzec, to można ją utracić w wyniku niedotrzymania terminów. Taka sytuacja ma miejsce, kiedy kupujący nie poinformuje dewelopera o istnieniu wady w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Warto wiedzieć również, iż uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku obowiązują 3 lata od dnia, kiedy mieszkanie lub dom zostaną wydane nowemu właścicielowi.

Nieuczciwe praktyki deweloperów

Choć rękojmia należy się nam z tytułu prawa, to wielu deweloperów umieszcza w umowach punkty dotyczące np. wyłączenia prawa do odstąpienia od umowy w przypadku ujawnienia się wad, wyłączenie lub ograniczenie możliwości ich reklamacji, wprowadzenie dodatkowych wymogów związanych ze zgłaszaniem wad, czy zmiany w terminie zgłaszania rękojmi. Oczywiście wszystkie te praktyki są bezpodstawne i bezprawne, przez co można zgłosić je do UOKiK.

Czy rękojmia może zostać przeniesiona na kolejnego nabywcę?

Może zdarzyć się sytuacja, że sprzedaż nieruchomości nabytej uprzednio od dewelopera zostanie sprzedana przed upływem 5 lat. Czy w takiej sytuacji prawa z tytułu rękojmi przechodzą automatycznie na nowego nabywcę? Na to pytanie odpowiedział Sąd Najwyższy w Uchwale III CZP 96/03 z dnia 05 lutego 2004 roku, w której stwierdził, że „sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy; kupujący może natomiast przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad.

Jednym ze sposobów na uniknięcie tego typu sytuacji jest zakup domu przez sprawdzone biuro nieruchomości, takie jak Wasilewski Investments. Moim Klientom oferuję mieszkania na sprzedaż w Wołominie, Ząbkach, Rembertowie, Bródnie, Radzyminie, Kobyłce czy Zielonce. Zapraszam.