Czym jest ROI przy rynku najmu i jaki jest wzór na ROI?

Rynek mieszkań, biur czy innych obiektów na wynajem kwitnie, a inwestycję w nieruchomość postrzega się jako świetne rozwiązanie na ulokowanie kapitału. Tak jak w przypadku wielu innych działań, tego rodzaju inwestycję warto poddać jednak ocenie, sprawdzając, czy rzeczywiście przyniesie ona oczekiwane zyski. Doskonale służy do tego ROI (ang. Return On Investment), czyli wskaźnik służący do oceny efektywności. Pozwala on oszacować rentowność wynajmu mieszkania, domu, biura czy innej przestrzeni, szacując kwotę zwrotu z danej inwestycji w stosunku do jej kosztów. Biorąc pod uwagę wszechstronne zastosowanie ROI, stosuje się go w wielu branżach. Dziś skupimy się jednak na rynku najmu.

Czym jest rentowność nieruchomości?

Choć w teorii wynajem się opłaca, zwłaszcza zważywszy na błyskawiczne tempo wzrostu wartości nieruchomości, przed podjęciem decyzji o inwestycji warto wykonać kilka prostych obliczeń, które pozwolą oszacować jej opłacalność. Rentowność, czyli zwrot z inwestycji, obliczysz, dzieląc roczny dochód z nieruchomości przez jej wartość. Pragnąc uzyskać możliwie najdokładniejszy wynik, należy jednak odjąć od dochodu różne koszty związane z zakupem czy utrzymaniem nieruchomości. Dużym jednorazowym wydatkiem są, chociażby remont i zakup wyposażenia, które oczywiście w miarę lat mogą się zużywać, wymagając naprawy lub wymiany. Ponadto nieruchomości wymagają również opłacania ubezpieczenia, ewentualnej amortyzacji, rachunków m.in. za prąd, wodę, gaz, opłat (np. do wspólnoty mieszkaniowej), kosztów notarialnych oraz prowizji pośrednika.

Oczywiście obowiązek opłaty wielu z powyższych kosztów przenosi się na osoby wynajmujące daną nieruchomość. Są to wszystkie kwoty związane z eksploatacją mieszkania, choć czasem wynajmujący partycypują również w kosztach notarialnych (np. w przypadku najmu okazjonalnego) czy też prowizji dla pośrednika.

Jak obliczyć ROI?

Zasadniczo rentowność nieruchomości uzyskamy, mnożąc miesięczny przychód z najmu brutto przed 12 i dzieląc go przez koszt inwestycji, a całość mnożąc przez 100%. Wzór ten wymaga jednak pewnego wyjaśnienia, ponieważ o ile wiele nieruchomości faktycznie będzie wynajmowana przez okres 12 lub więcej miesięcy, czasem zdarzają się okresy przestoju, np. zmiana lokatorów mieszkania. Z tego powodu niekiedy w wyliczeniach ROI stosuje się 10 lub 11 miesięcy dla zachowania bezpiecznego marginesu błędu. Co ważne, wartość przychodu podaje się zwykle w brutto, a nie netto ze względu na różne modele podatkowe.

Przykład:

Załóżmy, że nabyłeś 3-pokojowe mieszkanie za 500 000 złotych, natomiast koszty jego remontu wyniosły dodatkowe 100 000 zł. Wszelkie opłaty takie jak media oraz czynsz administracyjny ponosi najemca, zaś Ty za wynajem otrzymujesz 3000 zł miesięcznie. Wówczas wzór na ROI będzie wyglądał następująco:

3000 zł mnożymy razy 12 (miesięcy), a następnie ten wynik – 36 000 zł – dzielimy przez 600 000 zł (500 000 + 100 000). Na koniec mnożymy razy 100, otrzymując wynik: ROI wynoszący 6%

Nie da się ukryć, że wskaźnik ROI jest cennym narzędziem, które warto wykorzystywać w planowaniu inwestycji. Z jego pomocą można bowiem niezwykle precyzyjnie oszacować rentowność konkretnej nieruchomości, planując rozważnie kolejne działanie biznesowe.