Jak zapewnić dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości?

Brak dostępu do drogi publicznej dla nieruchomości, która dopiero jest w fazie planowania budowy, to problem dotyczący między innymi podziału dużej działki na kilka mniejszych lub rozwoju infrastruktury tam, gdzie takowa jeszcze nie istnieje (np. grunty odrolnione). Bez prawnego oraz faktycznego dostępu do drogi publicznej nie mamy szans na uzyskanie pozwolenia na budowę, a to może całą inwestycję postawić pod znakiem zapytania.

Droga publiczna a droga wewnętrzna

Definicji dróg publicznych i wewnętrznych, ale też dostępu nieruchomości do drogi publicznej szukać należy w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również w ustawie Prawo budowlane. Zgodnie z przepisami inwestor (np. deweloper) ma obowiązek zapewnić prawny (wynikający z ustawy, czynności prawnej albo orzeczenia sądu) oraz fizyczny dostęp do drogi publicznej, czyli możliwość przejścia bądź przejazdu do wspomnianej drogi. Dostęp ten może być zrealizowany poprzez odpowiednią służebność wykonywaną na sąsiedniej działce, która ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną. Do dróg publicznych zalicza się krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Drogi wewnętrzne nie mają statusu dróg publicznych, najczęściej przynależą do nieruchomości, przy których się znajdują (np. na terenie osiedla mieszkaniowego).

Co się dzieje, jeśli nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej?

Najprościej mówiąc, jeżeli działka budowlana, na której chcemy zrealizować inwestycję, nie ma dostępu do drogi publicznej, nie otrzymamy z urzędu pozwolenia na budowę. Co ciekawe, nawet jeśli działki sąsiadujące w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są na budowę drogi publicznej, wcale to nie znaczy, że właściciel gruntu ma obowiązek ten plan zrealizować. Wówczas inwestycja uzależniona jest od kolejnych decyzji właściciela gruntu (gminy, miasta itd.), a jeżeli ten nie ma w najbliższych planach budowy tej drogi, pod znakiem zapytania stanie również planowana inwestycja budowlana (mieszkaniowa, przemysłowa itp.).

Jak zapewnić nieruchomości dostęp do drogi publicznej przed rozpoczęciem prac?

W takiej sytuacji inwestor ma dwie możliwości:

• służebność gruntową drogi koniecznej – służebność przejazdu ustanawia się najczęściej poprzez umowę w formie aktu notarialnego. Zgodnie z ustaleniami właściciel drogi dojazdowej do drogi publicznej wyraża zgodę na to, by właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej korzystał z części jego nieruchomości na potrzeby przejazdu i przechodu. Strony mogą ustalić zapłatę wynagrodzenia, ale nie muszą. Taką służebność następnie ujawnia się w księdze wieczystej nieruchomości, w dziale I i III;
• nabycie udziału w nieruchomości z dostępem do drogi publicznej. Inwestor może np. kupić działkę i stworzyć na niej dojazd do drogi publicznej albo nabyć część udziału w nieruchomości sąsiadującej, by szybciej zapewnić dostęp do drogi publicznej.

W przypadku bardziej szczegółowych pytań zapraszam do kontaktu z moim biurem nieruchomości w Kobyłce. Zachęcam również do zapoznania się z ofertą agencji – zarówno w zakresie aktualnie dostępnych ofert, jak i kompleksowej obsługi sprzedaży.