Co musi się stać, aby ceny mieszkań zaczęły spadać?

W ciągu ostatnich 10 lat ceny mieszkań wzrosły dwukrotnie, a w niektórych przypadkach nawet jeszcze bardziej. Tendencja wzrostowa, która okresowo nabiera rozpędu, stanowi zrozumiały powód do postawienia pytania: kiedy te ceny zaczną spadać? Odpowiedź nie jest ani prosta, ani optymistyczna.

Co wpływa na ceny mieszkań?

To, ile kosztuje mieszkanie, uzależnione jest od szeregu czynników rynkowych, demograficznych i politycznych. Nie bez znaczenia jest:

• stosunek popytu do podaży – popyt przewyższający podaż będzie powodować wzrosty cen, natomiast mniejszy popyt przyczyni się do spadku cen,
• ogólne warunki gospodarcze w regionie, kraju i na świecie – stan gospodarki, poziom zatrudnienia, wzrost płac, wskaźniki inflacji, stopy procentowe, dostępność kredytów hipotecznych i ich warunki,
• lokalizacja – co oczywiste, mieszkanie w centrum dużego miasta będzie o wiele droższe od mieszkania w małej miejscowości oddalonej od metropolii,
• sytuacja na rynku pracy – procent bezrobocia, dostępność miejsc pracy, stabilność zatrudnienia,
• polityka rządowa – programy pomocy mieszkaniowej, nowelizacje przepisów podatkowych, państwowe inwestycje w mieszkania socjalne, różnego rodzaju dopłaty,
• ceny materiałów budowlanych oraz koszty prac wykonawczych – co zrozumiałe, cena nie może być niższa od poniesionych kosztów inwestycji;
• ceny energii, które wpływają na wahania cen innych dóbr (w tym materiałów budowlanych),
• demografia – w tym tendencje migracyjne, np. rekordowo wysoka liczba obcokrajowców, spadkowa tendencja urodzeń. To także rozrastające się metropolie oraz przedmieścia, ale wyludniające się małe miejscowości.

Wykres obrazujący wzrost cen mieszkań jest skomplikowanym zjawiskiem gospodarczym, na które składa się mnóstwo czynników o skali krajowej, ale i światowej. Sytuacja geopolityczna znajduje swoje odzwierciedlenie w cenach nieruchomości nie tylko w Polsce, ale też w wielu innych krajach.

Co zatem musi się wydarzyć, aby mieszkania zaczęły tanieć i czy taki scenariusz jest realny?

Aby ceny mieszkań spadły do poziomu sprzed kilku lat, musiałoby zajść wiele czynników, w tym:

• spadek cen energii i materiałów budowlanych. Prąd byłby tańszy, gdyby w najbliższym czasie na terenie kraju powstały elektrownie jądrowe. Tańsza energia oznaczałaby niższy koszt eksploatacji rozmaitych maszyn i produkcji materiałów budowlanych;
• wielokrotny wzrost podaży mieszkań na rynku (np. spowodowany intensywnymi inwestycjami państwowymi i prywatnymi albo zmianą w przepisach, która spowodowałaby odblokowanie pustostanów będących w rękach inwestorów prywatnych w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych),
• znaczący spadek popytu – np. w sytuacji, w której rosyjska agresja na Ukrainę dobiegnie końca, a uchodźcy zdecydują się wrócić do ojczyzny,
• na spadek popytu mógłby wpłynąć kryzys na rynku pracy (np. spowodowany zbyt daleko idącym wykorzystywaniem sztucznej inteligencji albo kryzysem giełdowym), w konsekwencji którego bezrobocie osiągnęłoby rekordowy odsetek,
• popyt mógłby spaść w sytuacji braku dostępności kredytów hipotecznych,
• popyt mógłby spaść, gdyby zmianie uległa krajowa polityka mieszkaniowa pod względem najmu – korzystniejsze warunki dla najemców, większa dostępność, zmodyfikowane przepisy. W konsekwencji więcej osób wolałoby długoterminowo mieszkać w lokalach wynajmowanych, a nie kupować własne mieszkania;
• sytuację związaną z podażą mogłaby zmienić polityka mieszkaniowa regulująca (domyślnie ograniczająca) udział inwestorów skupujących nieruchomości w celach zarobkowych, a nie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jak łatwo się domyślić, niemal żaden z powyższych warunków nie wydaje się możliwy do spełnienia w najbliższym czasie. Prawdopodobny scenariusz zakłada dalszy wzrost cen mieszkań (mniej lub bardziej gwałtowny). Taki stan rzeczy jest korzystny dla deweloperów i prywatnych inwestorów, ale nie dla obywateli, którzy chcą po prostu zamieszkać we własnym lokum.

Jeśli szukasz mieszkania na sprzedaż albo domu w okolicach Wołomina, Bródna, Radzymina, Zielonki, Kobyłki, Legionowa czy Wieliszewa, to sprawdź aktualne oferty agencji nieruchomości WASILEWSKI INVESTMENTS.