Nieuregulowane grunty pod budynkiem – co to oznacza?

Możliwość kupna mieszkania stanowi w ostatnich latach kwestię, która wzbudza szczególnie duże kontrowersje, co wynika z rosnących cen, a tym samym coraz mniejszej dostępności, zwłaszcza w największych miastach. Osoby poszukujące nieruchomości na sprzedaż niejednokrotnie mogą jednak spotkać się z ofertami zauważalnie tańszymi niż większość pozostałych. Może to wynikać z faktu, że dany lokal znajduje się w budynku na nieuregulowanym gruncie. Czy oznacza to, że zakup takiego mieszkania jest ryzykowny? A może przeciwnie – stanowi okazję, obok której nie należy przejść obojętnie?

Czym jest lokal na nieuregulowanym gruncie?

Mieszkania na nieuregulowanych gruntach zwracają uwagę na tle pozostałych ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości przede wszystkim swoją ceną, niższą nawet o 15-20% od średniej. Wynika to z faktu, że taką nieruchomość można nabyć wyłącznie za gotówkę, jako że zaciągnięcie kredytu na jej zakup jest niemożliwe, a tym samym jej sprzedaż okazuje się znacznie bardziej problematyczna przez mniejszą liczbę potencjalnych kupujących.

Lokale tego rodzaju stanowią swego rodzaju pozostałość po ostatnich dekadach XX w., gdy spółdzielnie mieszkaniowe stawiały budynki mieszkalne bez dokładnego sprawdzania prawa własności do gruntu, na co pozwalały ówczesne przepisy. Od 1992 r. można było zaś zakładać księgi wieczyste dla spółdzielczych własnościowych praw do mieszkań na takich terenach – zmieniło się to dopiero w roku 2013 wyrokiem Sądu Najwyższego. Dziś lokale w takich budynkach niejednokrotnie znajdują się więc na gruntach nieuregulowanych, co sprawia, że nie można dla nich założyć księgi wieczystej ani – o czym już wspomniano – ustanowić hipoteki. Uniemożliwia to sfinansowanie zakupu na drodze kredytu hipotecznego.

Potencjalne ryzyko zakupu nieuregulowanego mieszkania

Dla wielu osób zakup mieszkania na nieuregulowanym gruncie okazuje się zatem nieosiągalny z uwagi na brak możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z myślą o nim. Ci jednak, którzy dysponują nieco większą ilością gotówki, mogą rozważyć taką ofertę, gdy lokale z uregulowanym stanem prawnym mimo wszystko przewyższają ich możliwości finansowe. W takim przypadku trzeba pamiętać o potencjalnych konsekwencjach oraz możliwym ryzyku związanym z zakupem.

Mieszkanie niedające możliwości założenia księgi wieczystej nie pozwala na zmianę spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność, dającą całkowitą swobodę dysponowania lokalem. Co więcej, istnieje ryzyko, że grunt, na którym znajduje się nieruchomość, przypadnie podmiotowi innemu niż spółdzielnia – wówczas może on żądać przeniesienia jej własności na siebie, co jest możliwe głównie w przypadku, gdy cały budynek jest zlokalizowany na nieuregulowanym gruncie.

Wsparcie eksperta z biura nieruchomości przed zakupem

Zakup mieszkania to niezwykle odpowiedzialny krok, dlatego przed jego wykonaniem zawsze warto skonsultować się ze specjalistą z biura nieruchomości, który zajmie się m.in. sprawdzeniem stanu prawnego danego lokalu. Każdy Klient może liczyć na taką usługę w mojej agencji w Kobyłce, gdzie sprawdzę wszelkie kwestie formalne związane z danym mieszkaniem, zapewnię doradztwo i przedstawię potencjalne ryzyko lub korzyści wynikające z transakcji.